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2019.02.21
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マンションのリフォームをする前に知るべき点と注意点

一般的なマンションリフォームの相場

マンションのリフォームを検討するときには、リフォーム部分の費用の相場を知っておくことが重要です。もちろん「こだわりのリフォーム」をすればするほど、費用は高額になる傾向ですが、目安となる価格帯を知ることでリフォームの計画はしやすくなるでしょう。部分別のリフォーム費用は下記の通りです。

  • キッチンリフォーム…60~90万円(税抜)
  • 浴室リフォーム…80~100万円(税抜)
  • トイレリフォーム…20~30万円(税抜)
  • 洗面リフォーム…20~30万円(税抜)
  • リビングリフォーム…50~100万円(税抜)
  • ダイニングリフォーム…30~60万円(税抜)
  • 寝室リフォーム…20~30万円(税抜)
  • 玄関リフォーム…10~20万円(税抜)(ドアのリフォームは管理組合に要確認)
  • ベランダリフォーム…20~30万円(税抜)(共有部分になるため管理組合に要確認)

マンションの構造や使用部材等により費用は大きく変動する可能性がありますので、大まかな目安としてとらえておいてください。

また、最近では中古マンションを購入して、入居前に「全面リフォーム」をすることが流行しています。自分に合った物件を探しだすことが出来ない場合には思い切ってこのやり方を採用するのもいいかもしれません。全面リフォームの相場としては300~500万円(税抜)がひとつの目安になるでしょう。

マンションのリフォームは管理組合の許可が必要

勝手にリフォームができない「共有部分」とは

一軒家なら、どこの部分でも好きなようにリフォームをすることができます。しかし、マンションの場合は、リフォームできる部分とできない部分が決められているのが一般的です。

そのため、まずマンションのリフォームを検討する場合には、自由にリフォームできる「専用部分」と自由にリフォームができない「共有部分」の違いを認識しておく必要があります。不要なトラブルを招かないためにも、事前に専用部分と共有部分がどこなのかを調べておきましょう。

「専用部分」は、居住者に所有権がありますので、自分の都合でリフォームすることができます。主に天井・壁・床など室内の居住区域が該当します。具体的なリフォームとしては、「間取りの変更」「壁紙の変更」「床材の変更」などをあげることができます。

もう一方の「共有部分」は、居住者に所有権が無い区域ですので、勝手にリフォームをすることができません。共有部分と定められている部分は、ベランダや窓、玄関ドア、床下などです。例えば、窓枠のデザインが気に入らないからといって勝手にリフォームをすることは許されていないのです。

この「専用部分」と「共有部分」の境目はマンションによって違いますので、リフォームを検討する際には、その部分が「専用部分」か「共有部分」かをしっかり確認しましょう。

マンション管理組合に許可が必要

リフォームを計画する際には、必ずマンションの管理規約と使用細則に目をとおしておきましょう。これらには、マンションで暮らすための基本ルールの他にもリフォームについての約束事が書かれています。前述した専用部分と共有部分の範囲や床材の防音規定、工事を承認する流れなどの記載があります。

これらのルールから逸脱するリフォームをおこなってしまうと、工事の停止や原状回復を求められることもあります。

また、マンションでは長期計画に従い、外壁の塗装や配管の修理などが計画されています。その工事の時期をしっかり確認し大規模修繕の時期と重ならないようにすることが必要です。特に都内でのケースでは、材料の搬入や駐車場の問題などでトラブルになりやすい傾向にありますので注意しましょう。

リフォームの工事内容や時期が決まったら、施工を開始する前にマンションの管理組合に許諾を得る必要があります。リフォームの許可申請をおこなう際は、書類の提出が必要となるのが一般的です。申請時の添付資料として、工事の作業内容と工期、仕様変更図面等の提出を求められることが大半です。

マンションのリフォームの費用について知っておこう

マンションのリフォームの費用を安くおさえるには

マンションのリフォームは、一般的にリフォームの規模に応じて、リフォーム費用は高額になる傾向にあります。しかし、大規模リフォームの費用を多少なりとも安くおさえることができる方法があります。

方法のひとつは、居住地である市区町村や都道府県が実施するリフォームの補助金や助成金制度を利用することです。全てのリフォームにおいて、制度を利用できるわけではありませんが、例えば家族に要支援や要介護認定を受けた方がいた場合には、バリアフリーにするためのリフォームに限り、費用が介護保険から助成されることがあります。

また、介護だけでなく「耐震」「省エネ」関連のリフォームに対しても、助成を受けることができる可能性もあります。助成を受けるための決まり事はたくさんありますので、事前にしっかりと確認しておきましょう。指定業者による施工でなければ助成の対象とならないこともありますので、補助金や助成金の申請を考えてリフォームをする場合には、リフォーム業者の選定が重要となるケースがあります。

他にも費用を安くするポイントとしては、複数の業者から見積もりをとることでしょう。特にリフォームの見積もりで注意したい点は、できるだけ詳細な見積もりを作成してもらうことです。

マンションのリフォームは、当初の計画と工事内容が変更になるケースがあります。その際に大まかな見積もりでは費用交渉のベースとして役に立たないことになるため、想定した費用より高額となる可能性があります。

こういったトラブルを回避するためにも「複数の業者」「詳細な見積もり」というのが基本で、「なぜこの費用が必要なのか?」という疑問をしっかり質問することです。また、見積もりの段階で追加の工事が発生する可能性についてしっかりヒアリングし、その場合の対処の仕方や費用について確認しておきましょう。

マンションによっては費用が膨大になる可能性がある

マンションのリフォームではその費用が当初の計画より膨大になる可能性があります。それは、マンション自体が「新耐震基準」を満たしていない場合と「防火地域内」にある場合です。

マンションが古く、新しい耐震の基準について対応できていない場合にはリフォームだけでなく耐震工事が必要になります。理論上では1982年以降に建てられたマンションは、その基準を満たしているはずですので、それ以前に建設されたマンションのリフォームを検討している際は、新耐震基準をクリアしているかについて確認しておきましょう。

また、防火地域内に建てられているマンションでは、建築基準法によりマンション内のルールが細かく定められています。マンションがその防火地域に含まれているかどうかを都市計画図などであらかじめ確認しておきましょう。このルールのために、計画しているリフォームの変更や追加で費用が必要になるなどのトラブルに巻き込まれる可能性があります。

マンションのリフォームの間取りについての注意点

間取り変更を考えてみましょう

マンションのリフォームを検討する際に重要となるのが、間取りの変更です。家族構成の変化や子どもの成長に合わせて住みやすい間取りというのは変化するものです。ライフステージの変化により、子どもの個室を設けたり、子どもの独立などで個室が不要になり2部屋を1部屋にしたりするなどの間取り変更を考えることで、よりマンションで快適な生活が送れるようになります。

最近では、介護がしやすい間取りへの変更など、長期的に考える人も増えています。こういったニーズに応えることができるのがマンションリフォームの大きなメリットです。

しかし、思うとおりに何でも自由に間取りの変更ができるわけではありません。マンションの構造によって、間取り変更の自由度は変化します。マンションの構造は、一般的に「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類に大きく分類することができます。わかりやすく説明すると、「マンションの荷重をどの部分で支えるか」の違いです。

ラーメン構造とは中高層マンションに多い構造で、柱と梁で建物を支えています。そのためある程度自由にリフォームができるというメリットがあります。一方、壁式構造は低層マンションなどに多い構造です。壁式構造の場合、縦横に配置された壁によりそのマンションの荷重が支えられているためにリフォームの間取り変更において一定の制限が発生することになりますので注意しましょう。

間取りの変更において注意すべき点

マンションリフォームで間取りを変えたいという人は多いと思いますが、マンションの構造体は建物の強度や耐震に関わるために撤去や改築ができないのは前述したとおりです。そして、水まわりも自由に変更できないのがマンションのリフォームです。

マンションの構造上、換気扇のダクトや配管を設置するため、天井や床下の空間がある程度必要になります。そのため、空間が十分に確保できない場合には、キッチン・浴室・洗面所・トイレの位置の変更は難しくなります。普段生活をしていて、ダクトや配管などを意識することが少ないので、気がまわりませんがリフォームを検討する際には十分に配慮した計画を立てましょう。

マンションのリフォームでは、窓の位置変更や増築をすることはできません。図面を見ながら間取りを検討してしまうと、どうしても見落としてしまうのが「通風」と「採光」のプランです。間取りを変更し、新しい部屋ができたけど窓が無い部屋になってしまったというのはよくある話です。

また、キッチンにはある程度の風通しも必要ですが、実際にリフォーム工事が終わり生活すると「料理の煙や臭いが抜けにくい」ということもあります。この場合には、間仕切りの壁に小さい窓を取り付けることで、通風や採光の問題を同時に解決することができます。リフォーム後に改めて工事をするとなれば、余計な費用がかかってしまうことになりますので注意しましょう。

また、ありがちなのは収納の問題です。マンションでは増築をすることができないために限られたスペースをできるだけ効率的に使う必要があります。収納はできるだけ多く計画しておいた方が無難でしょう。図面からはなかなかイメージしにくいですが、完成後の生活をできるだけリアルに考えてリフォーム計画をおこないましょう。

近所の住民への配慮でトラブルを回避

マンションでのリフォーム工事は、近隣住民にとって大きな負担となる可能性があります。音や臭い、振動などは、近所への迷惑になることが予想されますので、工事前に挨拶にうかがう必要があります。事前にしっかり伝えておけば、不要なトラブルを防ぐことができるでしょう。

基本的に、上下階と両隣に工事内容と工期を伝えておきましょう。資材の搬入などで迷惑をかけるおそれがある部屋へ挨拶にうかがうことも必要となります。特にマンションであれば資材の搬入などをおこなうエレベーターや階段付近の部屋の住民にも同様に挨拶しておくべきでしょう。

また、全室に伝える必要があるのであれば、マンションの管理組合に依頼し掲示板などで通知するという方法もありますので相談してみるのもいいでしょう。掲示する際には、リフォーム工事会社の連絡先などを掲載することで、思いがけないトラブルが起きた際に住民からアクションを起こしやすくなります。

マンションによっては駐車スペースの問題やセキュリティ等でのトラブルも起こるケースがあります。最近のリフォームの工事会社ではマンション住民への挨拶まわりをおこなう業者も増えていますが、業者へ任せきりにせず自ら挨拶にうかがうように心がけておきましょう。

ごく短期間で終わるようなリフォームであれば挨拶だけで十分ですが、ある程度長期的なリフォーム工事の場合には手土産などがあった方がいいでしょう。手土産には菓子折りなどが最も無難で、金額的には1,000円程度で十分です。こういった近所の住民にリフォームの告知と挨拶をすることが、トラブル回避につながるでしょう。

まとめ

さて、今回はマンションのリフォームをする前に読んでおくべき3つのポイントとして、「許可」「費用」「間取り」という観点からその注意点をお伝えしてきましたがいかがだったでしょうか。最後にまとめてみたいと思います。

  • マンションには「専用部分」と「共有部分」がある
  • マンションのリフォームのルールは管理規約と使用細則に記載されている
  • リフォーム工事をするにはマンションの管理組合に許諾が必要
  • リフォームには追加費用が発生する可能性がある
  • マンションが新耐震基準に対応しているか、防火地域内にあるかを事前に確認する
  • 間取りの変更で快適な生活を送ることができる
  • マンションの構造により、間取りの変更の自由度が決まる
  • 通風、採光、収納など実際の生活をイメージしながら計画することが重要
  • リフォーム工事の前には近隣住民に挨拶をすることでトラブルを回避できる

最近では、スケルトンリフォームという部屋の専有部分を全て一新させるマンションのリフォームの仕方もあります。しかし、お伝えしてきたようにマンションにおけるリフォームのルールに従い、計画をすることが重要です。これらを参考にしてリフォームを計画してみてください。

マンションのリフォームをする前に知るべき点と注意点

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