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2019.02.21
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耐震リフォームの必要性を探る!いつか来る地震への備えの重要性

耐震リフォームって必要なの?

いつ来るか分からない地震に備える

日本という国で生活している以上、地震と無縁でいられる人はほぼいないでしょう。そして、日頃から生活している自宅の耐震性能に不満を覚えている人の中には耐震リフォームを検討している人も少なくありません。ですが、いつ来るかわからない大地震のために高額な費用を支払うのは抵抗があるのも事実です。

日本では平成になってからだけでも1995年1月17日の阪神淡路大震災、2011年3月11日の東日本大震災、2016年4月14日の熊本地震などの災害が発生しています。規模は小さくても地震によって自宅が破損、倒壊したケースは数えきれないでしょう。これらの地震で被災した誰もが「まさか自分が被災するなんて」という思いだったはずです。

つまり、いつ来るかわからない地震だからこそ、いつ来ても大丈夫なようにしておくのが大切ということです。ある日突然襲ってきて大切な財産だけでなく、家族の命も奪われてしまうのが地震の怖いところです。近い将来に発生するといわれている南海トラフ地震が明日起きても不思議ではありません。

古い建物は耐震性能が足りてない?

阪神淡路大震災ではたくさんの建物が倒壊しその下敷きになった犠牲者の方もたくさんいました。その原因の1つが建物の耐震性の低さといわれています。とくに1981年以前の建物はその多くが地震で倒壊してしまったのです。日本の建築基準法は耐震能力を証明する「耐震基準」が設けられていますが、1981年と2000年に基準か大きく変更されています。

熊本地震のときのデータを見てみてもその差は明らかです。

【1981年以前の建物】
大破:133棟
倒壊・崩壊:214棟

【1981年~2000年】
大破:85棟
倒壊・崩壊:76棟

【2000年以降の建物】
大破:12棟
倒壊・崩壊:7棟

(国交省住宅局建築指導課・学会悉皆調査結果による木造の建築時期別の被害状況-2016.09.08時点(http://www.nilim.go.jp/lab/hbg/0930/text.pdf)のデータより)

1981年以降の耐震基準は「新耐震基準」、それ以前のものを「旧耐震基準」と区別するほどです。新耐震基準の耐震レベルは非常に高く「大地震でも倒壊しない」ことが前提になっています。

実際に新耐震基準をクリアしていた建物は阪神淡路大震災では倒壊していないという事実からも旧耐震基準と新耐震基準の違いがはっきりとわかると思います。2000年の法改正では新築時に地盤調査が義務付けられていて、建物の構造バランスや使用される建材の種類が明確に指定されるようになっています。

耐震リフォームが必要かどうかの判断基準は?

耐震診断のポイント

一般的に自分の家は本当に大丈夫なのだろうか?と不安にはなっても何を基準に判断すればよいのかがわからない人の方が多いです。そこで「耐震診断」をすることで耐震リフォームが必要かどうかの判断をすることが可能です。

地盤

建物がしっかりしているからといって耐震性能が高いというわけではありません。実は地盤の状態が耐震性能を大きく左右する要素になっています。不安定な土台の上に積み木でお城を作ってもすぐに崩れてしまうように、地盤が不安定だと上に乗っている建物も倒壊しやすくなってしまいます。たとえば、近くに海や川がある土地や山の斜面にある土地は時間が不安定になりやすいです。

形状

建物の形状はシンプルなものほど耐震性が高くなります。形状としては正方形や長方形が望ましいですが、土地の事情でコの字型や L 字型といった形状をしている建物は地震で揺れたときにエネルギーが1箇所に集中しやすいため、建物がゆがんでしまったり、ねじれてしまったりする危険性があります。

築年数

旧耐震基準と新耐震基準の話はすでにしましたが、旧耐震基準となる1981年6月以前に建てられた建物は大地震に耐えられない可能性が高いので耐震リフォームを本格的に検討するべきといえるでしょう。逆に言えば、2000年以降に建てられた建物あれば耐震性が保証されているので今後大きな地震が来ても倒壊する可能性は低いです。

壁は建物の耐震性能を測る上で重要視される要素で、壁の厚さ耐震用金具、構造用合板、筋交いなどが壁に設置されていれば耐震性能は高いといえます。簡単な耐震診断であればツールが公開されているので利用してみると良いでしょう。

http://www.kenchiku-bosai.or.jp/files/2013/11/taisin_flash.html

専門家による耐震診断もできる

自分だけの診断だけでは不安という人には専門家に診断してもらうことをおすすめします。耐震診断には無料で受けられるものから有料で受けられるものまであります。もし無料で診断を受けたいというのであれば、耐震工事を行っている業者にお願いする方法と、地方自治体が認可した専門家に見てもらう方法の二通りがあります。

耐震工事を行っている業者の中には工事を請け負うことを前提に診断を無料にしているところもありますが、有料の業者もいます。木造住宅であれば耐震診断費用の目安は0円~15万円程度で、診断方法や項目によって異なります。

また、耐震診断費用は地方自治体から補助金が出るケースもあります。たとえば、大阪府では以下のような条件で補助金が出ます。

  • 昭和56年以前の建物であること。
  • 現在、居住している。もしくは将来しようとしている。
  • 耐震診断補助金は全体の9割で4万5千円が上限

耐震診断では大きく3種類に分けることができます。

簡易診断

上で紹介した診断ツールのようなレベルのものです。検討段階で利用することで、判断材料にすることができます。

一般診断

建築士などの専門家による診断です。耐震改修の必要性の有無を判断してくれます。調査は目視で行われ、実際の計測は行われません。無料診断だとこのレベルで行われます。

精密診断

高度な専門知識と経験が必要な診断で、実際にどの程度の改修が必要になるのか、詳細なデータを集めて診断を行うものです。ケースによっては部屋の壁を剥がして内壁の状態を確認することもあります。改修後に耐震性が上がったかのチェックも行います。

耐震リフォームの基礎知識

「耐震」「制震」「免震」の違い

耐震

地震に耐えられる強度の高さを指す言葉です。壁や柱などの強度を上げることで揺れにくい建物にします。揺れを軽減するわけではないので、上層階になるほど大きく揺れます。

制震

「ダンパー」と呼ばれる装置によって地震の揺れを吸収し、揺れにくい、倒壊しにくいようにします。高層ビルなどは上層階になるほど揺れてしまうので制震装置がついていることが多いです。

免震

土台となる地面と建物の間に免震装置を入れ込むことで、地面からの揺れを建物に伝えにくくします。地震の揺れを85%~90%近く取り除いてしまうのでかなりの効果を期待できます。

耐震リフォームでできること

耐震リフォームではどのようなことをするのが一般的か見ていきましょう。

壁の補強

壁というのは基本的に縦方向の力には強いですが、横方向からの力には弱いです。とくに、「間仕切り壁」の場合は筋交いや構造用合板を設置して補強しないと横揺れですぐに倒壊してしまいます。木造住宅やプレハブ住宅では壁の補強が有効です。

屋根の軽量化

棒の先端に重りを付けると振り回しやすくなるのと同じで、建物も屋根が重いと揺れが増幅されて倒れやすくなります。日本では古い家だと瓦屋根の住宅が多いですが、瓦の材質を軽いものに交換するだけでも耐震性能はアップします。

腐朽箇所の修繕

長年の老朽化によって柱や土台が腐っていたり、シロアリに食われていたりする場合はすぐに修繕をする必要があります。土台を交換するか、柱の根継ぎ(柱そのものを交換するのではなく、腐っている部分だけを新しい素材と交換する)によって修繕します。柱と土台の設置部分には耐震用金具を設置して強度を高めます。

基礎の補強

土台となる基礎が不安定な場合は基礎の補強を行います。古い建物の場合だと無筋コンクリートのことがありますが、これを鉄筋コンクリートと一緒にすることで補強します。基礎にヒビが入っていればその修繕も行います。

耐震リフォームの相場

耐震リフォームの費用の算出方法は2通り

耐震リフォームでは2通りの価格算出方法があります。

  • 補強したい部位によって価格を算出する方法
  • 診断された耐震診断の評点から算出する方法

補強したい部位によって価格を算出する方法

屋根、壁(内壁、外壁)、基礎の内どこを補強するのかによって広さあたりの単価を掛けて計算します。
たとえば、

  • 【屋根】1.5~2万円/m2
  • 【外壁】13~15万円/幅910mm
  • 【内壁】9~12万円/幅910mm
  • 【基礎】4~5.5万円/m2

(※単価は日本建築防災協会の工事単価データ(http://www.kenchiku-bosai.or.jp/files/2014/05/hiyou.pdf)を参照)

といった感じです。

そのため、一般的な住宅で壁の耐震を行ったとすると1軒あたり150万円~500万円、屋根の場合は100万円~150万円、基礎の場合は100万円~150万円程度の費用になります。基本的に1箇所だけ耐震補強するというケースはあまりないので、補強箇所を組み合わせた価格が概ねの相場となるでしょう。

診断された耐震診断の評点から算出する方法

耐震診断を受けてその評点から不足分の耐震強度まで補強するならいくらになるのかを計算する方法です。

一般的に評点が1.0以上あれば、一応倒壊する恐れがないレベルとされていますが、耐震診断の結果が0.5だった場合、不足分の0.5を補強しなければいけません。単位単価が30,000円だとした場合、工事費用は以下のようになります。

単位単価(30,000円)×(目標評点(1.0)-耐震評点(0.5))×延べ床面積(100平米)=150万円

どちらの計算方法が採用されているのかは業者に相談してみましょう。耐震診断から価格を算出する場合、無料診断ではなく有料診断で厳密な診断を受けたほうがよいでしょう。そこで具体的にどのような場所を補強するべきか相談しながら計画を立てていきます。

どのレベルまで耐震リフォームするべきか?

目に見えにくい性能だからこそ妥協はNG

実際、耐震リフォームする必要性は分かっても、どこまでリフォームするべきかなのかはイメージがつきにくいもの。リフォームで相談されることが多いのが、「どこを」「どの程度」リフォームするか、という点です。

目に見えない部分にはどうしても「そこまでする必要ある?」という感情が出てしまうのは仕方のないことですが、結局ここで妥協した結果、快適性や安全性、さらには居住者の安心を左右することが多いです。耐震レベルをケチった結果、地震が来たときにより多くの修繕費がかかってしまった、住宅が倒壊してしまったでは目も当てられません。

建て替えであればゼロから考えるので、耐震性能も最新のものが適用できて明確に費用がイメージつくのですが、リフォームだと既存の住宅との兼ね合いでどこまで改修するべきなのかというのが見えにくいのです。

住宅というのは建てられた時代の基準に合わせて作られているので、耐震性も強度も時代によってマチマチとなっています。最新の耐震設備を50年前の住宅に付けるのと、20年前の住宅につけるのとでは、同じ効果が得られるという保証はないのです。

見えない耐震性能よりもわかりやすいシステムキッチン、浴室乾燥機などの設備のほうが投資する価値を感じやすいのは人間の性ですが、ここでケチったことが後々何年にも渡って「一抹の不安」という形で残ります。妥協はせず、現状できる最善の対策を取るようにしましょう。

リフォーム業者の選び方

リフォーム業者はいろいろいますが、まずは耐震リフォームの実績のしっかりした業者を選ぶことが鉄則です。リフォーム業者といっても得意分野はそれぞれ異なります。マンション専門でリフォームしている業者もいれば、住宅専門の業者、耐震ではなく通常のリフォームがメインの業者など得意分野が違いますので、実績と評判がしっかりした業者を探すことが最初のステップです。

また、一級建築士資格保有者が在籍しているのかという点も1つのポイントになります。資格があればよいというわけではなく、実績も確認しておきましょう。

中には悪質な業者も存在しますのでそういった業者にひっかからないようにする用心深さも持っておいてください。「この家は地震が来たらすぐに潰れますよ」というように不安を煽って施工箇所を稼ごうとするような業者や、耐震性能の低い安物の建材で補強してコストダウン(請求は高いまま)するような業者もいます。

耐震診断には関係のない柱や梁を見てリフォームを勧めてくるような業者もいますので、その場で契約するのではなく、複数の業者から見積りを出してもらいましょう。

耐震リフォームの必要性を探る!いつか来る地震への備えの重要性

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